皆様こんにちは、オリバーの木下です！

記録的寒波で、毎日寒い日が続きますが、体調管理や

凍結による事故など、皆様もお気をつけくださいませ。

さて本日は、REIT(リート)について、長いので3回に分けてお話します。

「不動産投資に興味はあるが、物件購入のリスクや、まとまったお金がないことを考えると手を出しにくい」と考える人は多いと思います。

しかし、不動産投資は現物の不動産を購入するだけではなく、証券の形で投資することも可能です。

その代表的な投資先が「REIT（リート）」です。

REITはどのような仕組みで運用されるのか、現物不動産との違い、メリット、リスク、始め方について解説します。

■REIT（リート）とは？
REITはReal Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託という意味です。
REIT投資法人が投資家から集めた資金で不動産を購入し、物件から得られる家賃収入や不動産の売却益から投資家に分配金を配当する証券型の商品になります。
その中でもとくに、東京証券取引所に上場している銘柄は日本版REITという意味でJ-REITと呼ばれ、非上場のREITは「私募リート」と呼んで区別されています。
しかし私募リートは主に機関投資家が購入するもので、個人投資家が利用できる機会は稀です。
そのためJ-REITのことを単にREITと呼ぶ場合が多いです。

●REITで投資できる物件種類
REITが投資している物件の種類は各ファンドによって異なり、
主な不動産のタイプはオフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、倉庫などの物流施設などがあります。
1つの不動産タイプに偏らず複数のタイプに分散投資する「総合型」のファンドもあります。

今回は、まずREITと現物の違いをお伝え致します。

・投資対象物件
個人投資家が現物不動産に投資するときの対象は、一般的にはマンション・アパートなどの居住用不動産が中心になるケースが多いです。
一方で巨額の資金を集めるREIT投資法人が対象にする不動産は、オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、物流施設など多様です。
REITに投資することで個人投資家でも多様なタイプの不動産に間接的に投資することが可能になる事が魅力の1つになります。
・投資資金規模
現物不動産は中古物件でも数百万円から数千万円、新築物件では数億円する物件もあります。
一方REITは、上場銘柄で最も投資口価格が安いインヴィンシブル投資法人なら4万4,900円（2022年9月26日終値、以下同）で投資できます。
中低位株式と同じような感覚で不動産に投資できるのがREITのメリットです。
・分散投資
現物不動産で分散投資するには複数の物件を保有しなければいけません。

ある程度の資金力がないと分散投資は難しいです。その点REITは投資口価格が最も高いケネディクス・オフィス投資法人でも70万1,000円で購入できるので分散投資は比較的容易です。NISA（少額投資非課税制度）の非課税枠である年間120万円の範囲で複数銘柄を購入することも可能で、税金を気にすることなく分散投資ができます。

・物件の管理や運営
現物不動産の管理方法は自分で管理する「自主管理」と不動産管理会社に管理を委託する「委託管理」があります。

自主管理はほかに仕事を持っている人には手間がかかり、委託管理は手間がかからない代わりに家賃5％相当の委託管理費がかかります。REITなら日々の投資口価格をチェックする以外に手間はほとんどなく、不動産自体の運営はプロが行うので収益も比較的安定しています。

収入の絶対額は現物不動産のほうが大きいですが、手間とコストをかけたくない人にはREITが向いていると言えます。

・物件の情報収集
現物不動産について情報を収集する手段は、Webの不動産ポータルサイトや不動産会社の店頭広告などに限られます。

片やREITは専門サイトで概要を確認するだけでなく、証券会社の公式サイト等で詳細を記載した目論見書を閲覧できます。

情報の詳細さではREITのほうが優位性は高いといえそうです。

・流動性や換金性
REITは口数が細分化されているので、流動性が高く売買も容易に成立します。

また、東京証券取引所に上場している銘柄であれば、数日のうちに換金できます。

一方の現物不動産は不動産会社に売買を委託するので、買手が見つかるには時間を要する。不動産会社に買取を依頼すれば仲介よりは早く換金できるかもしれないが、最短でも売却できるまで1カ月程度は考えておいたほうがよいでしょう。
REITと現物不動産投資の比較では、全体的にREITの手軽さがよくわかります。
しかし、REITと現物不動産では投資の性格が違う（現物不動産はローン完済後に純資産になる）ので、一概にどちらが優れていると断定することはできません。

次回は、それぞれのメリットとリスクについて、お伝えします。

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