皆様こんにちは、オリバーの木下です！

 

4団体統一王者！井上尚弥選手、やっぱりKOでした！

 

残り2ラウンドで更にギアを上げて、きっちり決めましたね！

 

今年ももう終わりますが、最後まで緩めず、私もきっちり仕事をしたいと思います！

 

 

本日は、追い出し条項について。

 

先日、家賃保証会社が裁判で敗訴になった事例がございました。

 

不動産賃貸において家賃滞納があった場合、

 

一定の要件を満たせば「物件を明け渡した」とみなして家財を処分できる。

 

このように定めた条項が適法かどうかが争われた訴訟で12日、最高裁がこれを「違法」とする判決を言い渡しました。

 

追い出し条項とは、次の4要件を満たす場合、

 

保証会社は借主の明示的な異議がない限り物件の明渡しがあったものとみなすことができ、
家財など残置物を撤去することが可能となるというものです。

 

 

1. 家賃を2カ月分以上滞納したこと

2. 合理的な手段を尽くしても借主と連絡がとれないこと

3. 電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められること

4. 本件建物を再び占有使用しない借主の意思が客観的に看取できる事情が存すること

 

 

この条項が「信義則に反して消費者の利益を一方的に害する」として、

 

消費者契約法に反して違法・無効と判断されました。

 

つまり、借主が家賃を滞納していたとしても、

 

自力救済（実力行使）に及ぶことは許されず、

 

強制的に借主を退去させるには、きちんと訴訟・強制執行といった法的手続を踏むべき、ということが示されました。

 

もっとも、この条項については貸主ではなく保証会社による解除であることが重視されたものといえます。

 

そのため、今回の判決により、

 

現在の不動産賃貸の実務が特に変わるわけではないと思われます。

 

ただし今回、最高裁が、「前記の4要件を満たす場合であっても違法」と判断した点は、
最高裁の自力救済に対する厳しい姿勢の表れともいえますので、注意する必要があります。

 

不動産賃貸の実務において家賃保証会社の存在は大きくなっていますが、今回の最高裁判決は、借主保護という観点から家賃保証会社を牽制するものであるといえます。

 

実務において家賃保証会社に頼る場面は多いと思われますが、そこに限界があるという点は認識しておく必要がありそうです。

 

特に中古で物件を購入する場合は、既に入居者様がいる為、

 

どの様な属性か分からないケースがございます。

 

低賃料物件程、滞納リスクがある可能性が大きい為、

 

以前から、お伝えしてますように、表面利回りだけで、物件を決めないように

 

きちんとリサーチして、投資をしましょう！

 

オリバーでは、不動産に関わる様々なご相談にお答えしますので、

 

是非一度、ご相談、宜しくお願い致します！

 

 

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