皆様こんにちはオリバー不動産の木下です！

 

もう少しで子供たちは夏休みに入りますねー！

 

花火大会にBBQ、キャンプに海水浴！

 

子供にとっても大人にとっても、夏は暑いですが、楽しみたいですね！

 

事故や熱中症には十分にお気をつけて、お過ごし下さい！

 

 

 

本日はアパート経営を検討する際の1つの基準とする事がある利回りについてお話したいと思います。

 

利回りとは、簡単に言うとアパートを建築する為に投資したお金からどのくらいの利益が得られるかを数値化した経営上の指標です。

 

当然、数字が高い方が収益力のある物件と言う事になりますが、

 

利回りの計算方法にはいくつかの種類があります。

 

今回はポピュラーな「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法と考え方についてご紹介致します。

 

表面利回りは非常にシンプルで各不動産会社や建築会社の資料に一般的に載せられているものは、大体「表面利回り」で計算されています。

 

一般的にはアパート経営の利益を物件価格と年間賃料収入だけで計算したものになります。

 

経営の為に必要なコストや、諸経費などは計算に入れず、ざっくりした利回り数値を出す方法で、

 

計算式は、表面利回り＝年間賃料収入÷物件価格×100になります。

 

上記の計算にある様に、細かな経費や空室の可能性など加味されていない為、アバウトな数字で、

 

実際の利回りより高い数字になる事が特徴ですが、

 

各会社の資料がこの表面利回りを表記しているケースが多い為、比較する時に分かりやすいです。

 

もう1つの実質利回りは、物件の収益力をもっと実際に近い形で算出する方法になります。

 

その為に、物件の費用を差し引く事になる為、「建築に掛る費用」と、「経営に掛かる費用」を把握する必要がございます。

 

計算式は、実質利回り＝(年間賃料収入－経営に掛かる費用)÷アパート建築時に掛かる全費用×100になります。

 

経営に掛かる費用とは、固定資産税、保険、管理費などです。

 

建築時に掛かる費用は、登記費用など全ての諸経費を含めた総事業費になります。

 

現実的な経営に即した数値が出る為、実際に稼働させたアパート経営に近い数字になります。

 

この計算には通常、費用項目には借入金返済額は含まないことになっています。

 

何故なら、実質利回りは物件の稼ぐ力を表した数値であり、これに対して借入返済額は、金額や、期間、金利によって異なるからです。

 

以前お話したように、融資は借りる方の資産背景など資金調達力は個々に違いますので、純粋に物件の稼ぐ力を反映させています。

 

また、実質利回りが借入金利を上回っていれば、例え借入金を返済しながらでも、借入金を借りてでも大きな物件に投資した方が儲かる事になります。

 

これをレバレッジ効果といい、不動産投資のメリットの1つと言えます。

 

アパート経営で最低確保すべき利回りのラインは「実質利回りで3%～3.5%」と言われています。

 

理想は現在アパートローンが1%台～4%台ですので、5%を上回る実質利回りであれば、

 

借入金を返済しても手元にキャッシュが積み上がる計算になりますので、空室や、急な出費にも対応する余裕が生まれます。

 

この様に、中古の場合、実際の経費など分かりますし、新築にしても管理など実際の運営の事まで提案し、

 

実質利回りで話をする会社を選んだ方がより安心出来ますので、ご計画の際は気をつけて下さい。

 

勿論、オリバー不動産では、実際の管理運営のお話まで、きちんと考え、ご提案させて頂きます！

 

まずはお問い合わせ、御相談宜しくお願い致します！