皆様こんにちは！

 

 

オリバー不動産の木下です！

 

梅雨明けしましたね！

 

 

毎日猛暑が続き、農産物など心配ですが、熱中症、夏バテに気をつけて、お過ごし下さい。

 

 

本日は、不動産投資における、融資や金融機関について直近の傾向を少しお話致します。

 

 

 

不動産投資は新築、中古1棟アパート、新築、中古戸建て貸家、区分マンション、ソーラーパネル、貸駐車場など多岐にわたりますが、ほぼ金融機関から融資を受けて取り組む方が一般的です。

 

よく「お金がそんなにないから、出来ません！」

 

 

と言われますが、全部自己資金でされる方は全体の１割くらいだと思います。

 

 

メリットとしては、自己資金以上の金額をかけれるレバレッジ効果です！

 

 

これは相続税対策としても、大きな効果を得ることが出来ます！

 

 

デメリットは、金利上昇リスクです。

 

 

金利上昇すると当然返済額も増えますので、外部要因が大きい為、対策しずらい事です。

 

 

しかし、低金利の今の時代は、ベストなタイミングと言えるでしょう！

 

また金利は経費として申告する為、事業として借入をする事は、逆に当然と考える事が出来ます。

 

融資の基準ですが、富山県は路線価や、土地の評価も低い為、お客様個人のお取引状況を加味して頂ける、地方銀行や、信用金庫で融資をして頂く事が多いです。

 

基本的には担保評価と言われる、土地、建物の評価をみて、融資の基準額が算出され、そこに抵当権を設定して融資を行いますが、

 

担保評価の他に物件維持にかかる経費(管理費や将来の修繕費など)と、

 

先程の金利上昇リスクや、賃料下落リスクを加味して、計画物件単体で返済が可能かどうかが重要になります。

 

住宅ローンとの違いは、あくまで事業として見られる為、債務者様の年収はあまり重要視されません。

 

事業としてみますが、投資にしても、税務対策にしても、そこから給料を出すわけではない為、

 

あくまでも、債務者様の生活費などは別な為、無職というわけにはいきません。（事業規模によりますが）

 

 

無職でも融資されるケースもございますが、相続税対策で高齢で年金収入や不動産収入など、生活が安定している場合になります。

 

その際には、相続人の保証人が必要になり、今は民法改正により、公正証書が必要になります。

 

評価の基準は各金融機関で異なりますが、基本的にはこれらがベースの考え方になります。

 

あとは、プラスαで、物件を管理する会社の信頼度（一括借上げなど）や、建築計画、お客様の資産背景が大切です。

 

昨今はサラリーマンの投資目的での融資はハードルが高くなっている事も実情です。

 

サラリーマンでも、資産背景がみえる方や地主様の税務対策、資産のリスク分散など、担保評価の不足分を補える背景が必要になってきます。

 

気になる自己資金比率ですが、今は大体1割から2割程必要とされています。

 

 

自己資金の考え方は、先程のリスクに対して、きちんと返済出来る基準ですので、

 

 

担保評価や家賃が低い富山県では仕方がなく、上記の比率になっているものと思われます。

 

 

勿論、お客様の目的や資産背景によっては、一概には言えませんので、検討される際には的確なアドバイスの出来る建築会社や担当者、金融機関にしっかり御相談の上、進める事が必要です。

 

当初の予定で、自己資金を抑えたいお気持ちも分かりますが、しっかり後々のリスクも考慮して、検討する事が結果的には成功に繋がります！

 

 

リスクばかりお話ししていますが、不動産投資によって解決できることは多く、逆に不動産にしか出来ない事もございます！

 

お客様に合ったご計画、ご提案を真剣に考えさせて頂きますので、まずはオリバー不動産にご相談、宜しくお願い致します！