初期投資の必要性
皆様こんにちは！
オリバー不動産の木下です！
梅雨に入りましたが、雨も降らず、暑い日が続きますね。
特に富山県は日頃から晴天と呼ばれる天気は少なく、どんよりしていますが、
生まれも育ちも富山だと、気にならなかったのですが、
以前、県外出身の同僚から富山は空が暗いと言われ、「確かに」と思った事を思い出しました。
空は暗くても、オリバーの社員はみんな明るいので、気軽にご相談、お問い合わせ下さい！
本日は、私が実際に経験した賃貸住宅の事を少しお話させて頂きます。
富山市内の閑静な住宅街で、病院、スーパー、学校などが近くにあり、環境は良かったのですが、
築40年が経ち、入居率が悪くなり、他社で、大規模修繕をした後の物件の話なのですが、
オーナー様は全て新しく変えたので、大丈夫と期待されていましたが、
大規模修繕から1年経っても入居がなく困っていた所に、私と出会い調査をさせて頂きました。
すると原因は古い外観や設備だけではなく、駐車場の台数不足である事が分かりました。
約40年前は新しい事もありますが、周りに空き地も多く月極駐車場などがあり、問題無かったようですが、
時代が変わり、住宅が出来、駐車場が周りに無くなった事が原因だったのです。
需要が無くなったのでは無く、需要に変化が起きたのです。
そのアパートは、大規模修繕して1年と勿体無いですが、
目的の空室改善がされない今後の事を考えると、そのままでは、回収が難しい為、建て替えのご提案をしました。
オーナー様は修繕分は一時的に損をしますが、10年後の事を考えると、建て替える方がメリットがあるとの提案により、需要に合う計画を実行して頂きました。
あれから、10年以上経ちましたが、今もオーナー様も元気で、アパートも満室です！
入居率は設備によって改善されるケースも、勿論ございますが、
昔の賃貸住宅は上記の様に駐車場を計画に入れていなかったり、
昔は近くに会社などあり、単身者が入る環境だったが、今は会社が移転したなど、状況が変化しているケースもございます。
それは、アパートだけではなく、不動産全般に言える事で、賃貸に不向きなケースもございますので、
今の需要、今後の程度想定される需要も踏まえ検討していく事が大切です。
更に、自身の土地だけで、出来る限り完結する事も必要です。
他人地有りきですと、先程の状況変化の影響を受けやすく、
兄弟や親戚でも、現在は仲が良くとも、代替わりを繰り返す内に、疎遠になる事はよく聞く話です。
当然、先の事は不確かな事もございますが、
駐車場や、店舗などより、住居系の方が、結果的にリスクは少ないのが実情です！
形態が変わったり、ニーズが変わったり、今は更に変化を求められる時代ですが、その都度対応する為には、大きな資金が必要になります。
逆に、ある程度ニーズに幅を持たせ時代に左右されにくい計画を当初から組み、
初期投資はしっかり見る事も必要だと思います。
先程のお客様も、もしあの時決断出来なかったら、
当時より、建築費、消費税、解体費用など、結果的にかなり損失を出していた事でしょう。
今出来る最大限をしていく事、それをしっかりお伝えしていく事が私の仕事です！
是非、不動産で悩み事がございましたら、オリバー不動産に宜しくお願い致します！
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